소액임차인 보증금 보호 핵심 가이드 – 경매 시 최우선변제권 100% 이해하기

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📌 1. ‘최우선변제권’이란?

✔ 개념 정리

‘최우선변제권’이란:

• 주택이 경매로 넘어갈 때, 임차인이 일정한 조건을 갖추면 보증금의 일부를 가장 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다.
• 담보권자(은행 등)보다도 우선해서 변제받습니다.
• 단, 보증금 전액이 아닌, 법에서 정한 일정 금액까지만 보호됩니다.

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📌 2. 소액임차인으로 보호받을 수 있는 금액 기준은? (2025년 기준)

※ 지역에 따라 다르게 적용됩니다.

서울특별시	1억 6,500만 원	5,500만 원
수도권 과밀억제권역, 세종, 용인·화성·김포	1억 4,500만 원	4,800만 원
광역시 및 주요 도시	8,500만 원	2,800만 원
기타 지역	7,500만 원	2,500만 원

📌 주의사항

• 위 기준은 계속 변경될 수 있으며, ‘근저당 설정일’을 기준으로 적용됩니다. (🔍 아래 ‘적용 시점 주의사항’ 참고)

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📌 3. 최우선변제권을 받기 위한 ‘필수 조건’ 2가지

✅ 1. 대항력 취득

• 입주(실거주) + 전입신고를 완료해야 합니다.
• 경매 개시 전에 이 두 조건이 모두 충족되어야 대항력이 생기며, 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.

✅ 2. 법원에 ‘배당요구 신청’

• 주택이 경매에 넘어가면, 법원에 배당요구신청서를 제출해야 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
• 신청하지 않으면 아예 한 푼도 못 받을 수 있습니다.

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📌 4. 실제 적용 시 주의할 점

📌 [1] 적용 시점 기준 – ‘근저당 설정일’ 기준

• 임대차 계약일이 아닌, 집에 설정된 근저당권(담보권)의 날짜가 기준입니다.
• 이 기준일 시점의 소액임차인 인정 범위와 최우선변제 한도를 적용받습니다.

예시:

• 근저당권 설정일: 2023.01.15
• 임대차 계약일: 2024.03.01
  → 2023년 기준으로 계산!

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📌 [2] 다가구주택은 ‘전체 한도’ 있음

• 다가구주택에는 세입자가 여러 명일 수 있으며,
• 이 경우 모든 임차인의 최우선변제금 총액이 경매 매각대금의 절반을 넘을 수 없습니다.

예시:

• 매각대금 1억 원 → 최우선변제 총합은 최대 5천만 원까지만 가능
• 세입자 3명이 각각 3천만 원씩 → 비율대로 나눠서 보호됨

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📌 5. 보증금을 더 안전하게 지키는 방법

단순히 최우선변제권만 믿고 있다가는 큰 손해를 볼 수 있습니다. 다음과 같은 조치를 반드시 병행하세요.

✅ 1. 등기부등본 확인

• 임대차 계약 전에 등기부등본에서 선순위 권리(근저당 등) 확인!
• 담보가 많을수록 내 보증금이 위험해질 수 있습니다.

✅ 2. ‘확정일자’ 받기

• 임대차계약서에 확정일자를 부여하면, 후순위 채권자보다 우선순위를 확보할 수 있습니다.

✅ 3. 전세보증보험(HUG, SGI 등) 가입

• 보증금 전체를 보험으로 보호해주는 상품
• 집주인이 돌려주지 않을 경우 보험사가 대신 지급합니다.

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❓ 6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 최우선변제권이 있으면 보증금 전액 보호되나요?	❌ 아닙니다. 일정 한도까지만 보호되고, 나머지는 후순위로 돌려받을 수도 있습니다.
Q2. 집주인이 바뀌면 권리는 사라지나요?	❌ 아니요. 대항력이 있으면 새로운 집주인에게도 권리를 주장할 수 있습니다.
Q3. 주택 가격이 너무 낮으면?	최우선변제금은 집값의 절반을 넘을 수 없습니다. 낮은 가격이면 보호금액도 줄어듭니다.
Q4. 확정일자 없이도 최우선변제 가능한가요?	✅ 가능합니다. 다만, 보증금 초과분은 보호되지 않을 수 있으므로 확정일자를 반드시 받는 것이 안전합니다.

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✅ 결론: 소액임차인의 최우선변제권, 이렇게 활용하세요

• 소액임차인 기준 및 지역별 보호금액 확인
• 전입신고 + 실거주 + 배당요구 신청 = 필수 조건
• 확정일자, 전세보증보험 등 추가 보호장치 마련
• 근저당권 설정일 기준으로 법 적용 확인
• 다가구주택일 경우 전체 보호한도 확인 필요