부모 명의 주택을 자녀에게 이전하는 방법: 증여 vs. 매매 완벽 정리 (2025 최신 기준)

부모가 자녀에게 주택을 이전할 때 ‘증여’와 ‘매매’ 두 가지 방법이 있으며, 각각의 방식에 따라 세금 부담과 절차가 다릅니다.

무조건 증여가 유리하다고 생각할 수 있지만, 매매 방식이 더 유리한 경우도 있기 때문에 신중한 검토가 필요합니다.

이 글에서는 증여와 매매의 차이점, 세금 계산 방법, 절세 전략, 주의할 사항 등을 완벽하게 정리해 드리겠습니다.

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1. 증여 방식 (부모 → 자녀)

부모가 자녀에게 주택을 증여하는 경우, 주요 세금은 다음과 같습니다.

📍 주요 세금

• 증여세: 일정 금액을 초과하는 경우 납부
• 취득세: 증여받은 자녀가 부담

📍 증여 절차

1️⃣ 증여 계약서 작성

• 부모와 자녀 간 증여 계약서를 작성
• 증여 사실을 명확히 하기 위해 공증을 받는 것이 좋음
• 계약서에는 증여 목적, 주택 정보, 증여자의 의사 표시 등을 포함

2️⃣ 증여세 신고 및 납부

• 자녀는 증여세를 증여일 속하는 달 말일부터 3개월 이내 신고해야 함
• 신고하지 않으면 가산세가 부과될 수 있음

3️⃣ 취득세 납부

• 일반 주택(조정대상지역 외): 3.5%
• 조정대상지역 내 3억 원 이상 주택: 12%

4️⃣ 등기이전 신청

• 증여받은 주택의 명의를 자녀로 변경하는 절차 진행

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2. 매매 방식 (부모 → 자녀)

부모와 자녀 간 매매를 할 경우, 일반적인 부동산 매매 절차와 동일하지만 세금 부과 방식이 다릅니다.

📍 주요 세금

• 양도소득세: 부모가 부담 (매매 차익 발생 시)
• 취득세: 자녀가 부담

📍 매매 절차

1️⃣ 매매 계약서 작성

• 부모와 자녀 간 부동산 매매 계약서 작성
• 거래 가격이 시가보다 너무 낮으면 증여로 간주될 위험 있음
• 적정 시세 반영 필수

2️⃣ 양도소득세 신고 및 납부

• 부모는 주택을 매각한 것이므로 양도소득세 납부해야 함
• 1세대 1주택 비과세 혜택(9억 원 이하) 받을 수 있는지 확인

3️⃣ 취득세 납부

• 1주택 보유자: 1~3%
• 2주택 보유자: 8%
• 3주택 이상 보유자: 12%

4️⃣ 등기이전 신청

• 매매 계약을 바탕으로 자녀 명의로 주택 등기 이전

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3. 증여세 vs. 양도소득세 계산 방법

📍 증여세 계산

증여세는 일정 금액을 공제한 후 과세표준에 따라 세율을 적용하여 계산됩니다.

• 부모가 자녀에게 증여하는 경우, 10년 동안 5,000만 원까지 면세
• 초과 금액에 대해 세율 적용 (최대 50%)

📌 증여세율표

1억 원 이하	10%	-
5억 원 이하	20%	1,000만 원
10억 원 이하	30%	6,000만 원
30억 원 이하	40%	1억 6,000만 원
30억 원 초과	50%	4억 6,000만 원

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📍 양도소득세 계산 (부모 부담)

부모가 1세대 1주택자이며 2년 이상 보유한 경우, 9억 원 이하의 주택은 양도소득세가 면제됩니다.

• 9억 원 초과분에 대해서만 세금 부과
• 매매 시 부모가 양도세 부담이 적다면, 증여보다 유리할 수도 있음

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4. 추가 고려해야 할 사항 (2025 최신)

📍 ① 가족 간 거래 시 저가 양도는 증여로 간주될 수 있음

• 시가보다 낮은 가격(시가의 30% 또는 3억 원 초과)으로 거래하면 증여세 부과 가능

📍 ② 증여 후 단기간 내 매매 시 "이월과세" 적용

• 5년 이내 매도하면 부모의 취득가액을 기준으로 양도소득세 계산됨
• 세금 부담이 증가할 수 있음

📍 ③ 상속과 증여 중 선택 고민

• 상속 시 세금 혜택: 상속 시점의 시가를 기준으로 양도세 계산 → 절세 가능
• 증여 시 양도세 부담: 증여 후 매매 시 증여 당시의 시가를 기준으로 계산 → 양도세 부담 증가

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5. 주택담보대출이 있는 경우 대출 처리 방법

부모가 대출이 있는 주택을 자녀에게 이전하는 경우, 대출을 어떻게 처리할지 결정해야 합니다.

📍 ① 대출 승계 방법

• 자녀가 기존 대출을 그대로 인수 (금융기관 승인 필요)

📍 ② 대출 상환 후 이전

• 부모가 대출을 완전히 상환한 후 자녀에게 증여 또는 매매 진행

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6. 절세 전략

1️⃣ 부부 공동명의 활용

• 부모가 각자 5,000만 원씩 증여 가능 (총 1억 원 면세)
• 공동명의로 보유하면 양도소득세 부담 줄일 수 있음

2️⃣ 1세대 1주택 비과세 혜택 활용

• 부모가 2년 이상 보유한 9억 원 이하 1주택 양도 시 양도세 면제
• 9억 원 초과분에 대해서만 과세

3️⃣ 증여세 10년 면세 한도 고려하여 분할 증여

• 부모가 10년마다 5,000만 원씩 나눠서 증여하면 세금 절감

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결론: 증여 vs. 매매, 어떤 방식이 유리할까?

• 세금 부담을 최소화하려면, 증여와 매매 중 어떤 방식이 유리한지 신중히 검토해야 합니다.
• 부모가 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다면 매매가 더 유리할 수도 있음
• 반면, 자녀가 추가 주택을 보유하고 있다면 증여가 더 나을 수도 있음
• 세금 부담이 큰 경우, 전문가 상담을 통해 맞춤 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다.

📌 무조건 증여가 유리한 것이 아니므로, 개별적인 상황을 고려한 전략이 필요합니다! 💡