남편 사망 시 아파트 상속 등기 및 상속세 총정리 – 2025년 필수 가이드

남편이 사망하면 아파트는 법정상속인(배우자, 자녀 등)에게 자동으로 상속됩니다. 하지만 법적으로 확정하려면 반드시 소유권 이전 등기(상속등기)를 해야 합니다. 법무사를 통해 진행할 수도 있지만, 직접 진행하면 법무사 비용(수십~수백만 원)을 절약할 수 있습니다.

이 문서에서는 셀프로 상속등기를 진행하는 방법을 모든 과정과 함께 정리했습니다.

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1️⃣ 소유권 이전 등기란?

소유권 이전 등기는 부동산 소유자가 사망한 경우, 법적 상속인을 새 소유자로 등록하는 과정입니다.

✅ 필요한 이유

• 상속된 아파트를 매매, 증여, 담보 설정할 수 있음
• 법적으로 상속이 확정됨
• 공문서상 소유권을 명확히 함

✅ 진행 방식

• 직접 등기 신청(셀프)
• 법무사 또는 변호사 대행(비용 발생)

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2️⃣ 상속등기 신청 기한 및 법적 의무

✅ 기한 제한 없음

• 상속등기는 의무가 아니므로, 반드시 정해진 기한 내에 해야 하는 것은 아님.
• 그러나 취득세 신고는 상속 개시일(사망일) 기준 6개월 이내에 완료해야 함.

✅ 등기 미신청 시 문제점

• 상속된 아파트를 처분(매매, 증여)할 수 없음.
• 시간이 지날수록 추가 서류가 필요할 수도 있음.
• 상속인 사망 시 문제가 복잡해질 가능성이 있음.

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3️⃣ 필요한 서류 (망인·상속인·기타 서류 포함)

소유권 이전 등기를 위해서는 망인(피상속인), 상속인, 부동산 관련 서류를 준비해야 합니다.

📌 ① 망인(피상속인) 관련 서류

재적등본	망인의 출생~사망 기록 확인	주민센터
전호주의 제적등본	부모님과의 가족관계 증명(필요 시)	주민센터
기본증명서	망인의 신원 확인	주민센터
가족관계증명서	상속인과의 관계 증명	주민센터
친양자입양관계증명서	친양자가 있는 경우 필요	주민센터
입양관계증명서	일반 입양 관계가 있는 경우 필요	주민센터
말소자 주민등록초본	주소 변동 이력 포함	주민센터
혼인관계증명서	배우자 확인 필요	주민센터

📌 ② 상속인 관련 서류

기본증명서	상속인의 신원 확인	주민센터
가족관계증명서	망인과의 관계 증명	주민센터
주민등록등·초본	주소지 확인	주민센터
인감증명서	법적 효력 확보	주민센터
인감도장	서류 날인용	본인 준비

📌 ③ 기타 부동산 관련 서류

토지대장	토지 정보 확인	주민센터 or 정부24
건축물관리대장	건물 관련 정보	주민센터 or 정부24

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4️⃣ 상속재산분할협의서 작성 (필요 시)

📌 언제 필요할까?

• 공동 상속인(배우자+자녀)이 있는 경우, 단독 상속받으려면 반드시 필요함.
• 공동 소유로 둘 경우에는 필요 없음.

📌 작성 방법

• 모든 상속인이 협의 후 인감증명서 첨부, 인감도장 날인하여 작성.
• 인터넷에서 양식 다운로드 가능(정해진 양식 없음).
• 여러 장일 경우 모든 장에 인감으로 간인해야 함.

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5️⃣ 등기 신청 절차 (셀프 진행 방법)

✅ ① 취득세 신고 및 납부

📌 언제?

• 사망일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내

📌 어디서?

• 부동산 소재지의 시·구청 세무과 방문

📌 필요 서류

• 취득세 신고서
• 상속을 증명하는 서류(가족관계증명서, 기본증명서 등)
• 공시지가 확인 서류

📌 면제 조건

• 공시지가 4억 원 이하 & 상속인이 무주택자일 경우 취득세 면제

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✅ ② 등기 신청서 작성 및 제출

📌 어디서?

• 부동산 소재지 관할 등기소 방문
• 신청서 다운로드: 대법원 인터넷 등기소

📌 필요 서류

• 등기 신청서
• 상속 관련 서류(가족관계증명서, 기본증명서 등)
• 취득세 납부 영수증
• 부동산 등기부등본

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6️⃣ 등기 완료 후 확인해야 할 사항

1. 등기완료증 및 등기부등본 확인
   • 등기소에서 발급 가능
   • 인터넷 등기소(iros.go.kr)에서 확인 가능
2. 재산세, 종합부동산세 변경 확인
   • 상속이 완료되면 재산세 납세자가 변경됨
3. 공과금 및 관리비 명의 변경
   • 상속 완료 후 관리사무소 등에 명의변경 요청

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7️⃣ 상속등기 유의사항

✅ 등기 신청 지연 시 문제점

• 시간이 지나면 서류가 갱신되어 추가 서류 요청 가능성 증가
• 공동상속인의 사망 시 절차 복잡해짐

✅ 기한 내 취득세 납부 필수

• 상속개시일(사망일) 기준 6개월 이내 미납 시 가산세 부과

✅ 상속재산분할협의서 미작성 시 공동 소유

• 공동상속인의 협의 없이는 단독명의 이전 불가

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📌 8️⃣ 결론 (셀프 진행 가능할까?)

💡 셀프 진행하면 법무사 비용 절감 가능!
💡 서류만 꼼꼼히 준비하면 충분히 가능!
💡 취득세 면제 조건 충족 시 세금 절약

🚨 주의할 점

• 모든 서류를 정확히 준비해야 함
• 상속재산분할협의서 필요 시 인감 날인 필수
• 관할 등기소 확인 후 방문 필수

📌 추가 질문이 있으면 언제든지 문의하세요! 😊